楼市调控要保持"房住不炒"政策的连续性

2019-03-29

况伟大 中国人民大学国发院城市与澳门新浦京手机版娱乐研究中心主任

自1998年中国住房制度改革,中国住房商品化、货币化和市场化程度不断提高,房价持续增长。尽管中央政府出台了一系列相应的货币政策、财政政策和住房政策,但住房市场调控效果不佳,房价仍高居不下。

高房价产生了两种不良后果,一是居民特别是中低收入者买不起房,无法满足刚需,存在住房消费问题,二是住房泡沫地区不断增长,住房金融风险日趋严重,存在住房投机问题。

中国住房市场调控目标及效果

因此,住房市场调控的目标就是控房价,抑制房价过快增长,解决住房消费问题和住房投机问题。十九大确定了“房住不炒、住有所居”的定位,为建立住房长效机制进行了顶层设计,进一步划分了住房消费和投资属性,明确要促进住房消费,大力发展住房租赁市场,抑制住房投资,打击住房投机。

“房住不炒”政策实施至今,取得一定成效。国家统计局发布的数据显示,2018年12月北京市新房房价均价较2017年3月(“3.17新政”)基本持本,由2017年3月36078元/平方米微增至2018年12月的37420元/平方米,但全国房价仍持续增长,2018年12月全国房价较2017年3月增长12.24%,应引起高度重视。

据链家贝壳研究院发布的数据显示,2019年2月北京市二手房均价较2017年3月下跌11.3%。可见,“房住不炒”政策在全国不同地区表现不同,严格实施“房住不炒”政策的地区,房价控制较好,没有实施“房住不炒”政策的地区,房价仍会上涨,包括合理上涨。

实现中国住房市场调控目标的关键所在

要实现中国住房市场调控目标,一方面要继续实施从紧的住房政策,另一方面要保持从紧住房政策的连续性。上述两条是实现中国住房市场调控目标的关键。

首先,从紧的住房调控政策不能放松。尽管住房市场具有典型的地方性市场特征,国家支撑和鼓励因城施策和“一城一策”,但住房调控的目标和从紧的住房政策不能变,否则将会重演以往“一紧就叫,一叫就松,一松就乱,一乱就紧” 的政策怪圈。目前,有些城市以“一城一策”之名,试图放松目前从紧的住房政策,但体现“房住不炒”的限购、限贷和限价政策绝不能轻易放松,否则“房住不炒”的住房目标无法实现。

其次,从紧的住房调控政策要保持连续性,不能“朝令夕改”。“房住不炒”的从紧住房政策实施时间不长,政策效果尚未完全实现,房价及其预期尚未稳定,需继续实施,长期不变。否则,从紧的住房政策被不断调整和放松,无法稳定消费者和投资者的预期,也无法稳定房价和地价,从而无法实现住房市场调控目标。

中国住房市场未来走势

目前,中国一线城市和一些热点城市的房价基本控制住了,限购、限贷和限价的从紧住房政策发挥了基础性和根本性的作用。若这些一线城市和热点城市继续实施从紧的住房政策,则未来房价会进一步稳定,不会出现房价大起大落,住房消费性需求和住房泡沫问题会得到进一步解决。

对于尚未实施限购、限贷和限价等从紧住房政策的三四线及其他城市而言,这些城市经济增长以及城市规划的不确定性会导致未来房价不稳定,未来房价可能会出现大起大落情形,住房投机和住房金融风险问题仍会大量存在,“房住不炒”目标仍难以在短期内实现,应引起各级政府高度重视。

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